Tätige Mithilfe

Stellen Sie sich vor, in der Eigentümerversammlung wird über die steigenden Kosten für Dienstleistungen wie Treppenreinigung, Winterdienst et cetera diskutiert. Daraufhin verpflichtet die Wohnungseigentümergemeinschaft aus Kostengründen alle Wohnungseigentümer mehrheitlich zur Mitarbeit – unabhängig von einer eigenen Bereitschaft. Sie sagen, das geht nicht?

So entschied auch das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf in seinem Beschluss vom 23. Juni 2008 – Aktenzeichen: I-3 Wx 77/08. In dem zu Grunde liegenden Sachverhalt beschloss die Gemeinschaft in der Versammlung einen „Laubfegeplan“. Hiernach sollen die Eigentümer in der Zeit vom 1. September bis zum 30. November im wöchentlichen Wechsel selbst den Bürgersteig einschließlich Garagenzufahrten und Vorgarten säubern und das Laub entsorgen. Einer der Wohnungseigentümer erhebt Anfechtungsklage, da er der Verpflichtung aus gesundheitlichen Gründen nicht nachkommen könne. Dies sei unzumutbar.

Nach § 16 Absatz 2 Wohnungseigentumsrecht (WEG) ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandsetzung, Instandhaltung und sonstigen Verwaltung zu tragen.

Eine Verpflichtung, über die Kostenpflicht hinaus auch aktiv bei der Durchführung der Instandhaltung oder Verwaltung in Form der „tätigen Mithilfe“ mitzuwirken, ergibt sich hieraus nicht. Dieses Thema wird regelmäßig relevant bei Tätigkeiten wie Treppenhausreinigung, Winterdienst, Laubfegen und so weiter und ist immer wieder umstritten.

Bei Tätigkeiten wie der Treppenhausreinigung wurde teilweise angenommen, dass die tätige Mithilfe durch Mehrheitsbeschluss bestimmt werden könne, wenn die Maßnahme billigem Ermessen entspreche. Hiervon wurde dann ausgegangen, wenn alle Eigentümer gleichmäßig belastet werden und der Umfang der Arbeiten und der Eigenkosten begrenzt ist. Von einer gleichmäßigen Belastung kann aber bereits dann nicht ausgegangen werden, wenn Wohnungseigentümer zur Reinigung des vor der Wohnung befindlichen Treppenhausbereichs verpflichtet werden, da hierdurch die Erdgeschoßbewohner benachteiligt sind. Im konkreten Einzelfall sind deshalb die Zulässigkeitsvoraussetzungen sehr verschieden und umstritten.

Das OLG Düsseldorf entnimmt dem Gesetz nur eine Verpflichtung, die genannten Kosten zu tragen nicht aber zur aktiven Mitarbeit.

Zu entsprechenden Tätigkeiten können die Wohnungseigentümer nach § 10 Absatz 1 Satz 2 WEG nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer nicht aber durch einen Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden. Zum einen werden Aufgaben des Verwalters auf die Eigentümer verlagert. Zudem trifft den Wohnungseigentümer bei Ausführung der Arbeiten ein erhöhtes Haftungsrisiko. Schließlich kann der einzelne Eigentümer für den nur ihn treffenden Teil der Arbeiten nur schwer und mit höheren Kosten einen externen Dienstleister finden. Ob sich für eine übliche Tätigkeit wie die Treppenhausreinigung anderes ergebe als für das Laubfegen, ließ das Gericht offen.

Praxistipp für die tätige Mithilfe

1. Generell verpflichtet § 16 II WEG nur zur Kostentragung nicht aber zur Mitwirkung. Zu einer tätigen Mithilfe kann ein Wohnungseigentümer – von umstrittenen Einzelfällen abgesehen - regelmäßig nur durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer nicht aber durch einen Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden.

2. Sind sich alle Eigentümer einig, können sie ohne weiteres eine Vereinbarung zur Selbstvornahme treffen. Sind die Meinungen geteilt, sind folgende Regelungen denkbar:

   • Die Arbeiten werden an einen externen Dienstleister vergeben. Einzelne Wohnungseigentümer werden von ihrem Kostenanteil befreit, soweit sie der Gemeinschaft durch persönliche Leistung bestimmte Aufwendungen ersparen.

   • Die Arbeiten werden an einzelne Wohnungseigentümer vergeben, was einer Fremdvergabe gleichsteht. Dann ist aber auch zu klären, in welchem Umfang der beauftragte „Amateur-Dienstleister“ haftpflichtversichert ist und Zahlungen für Unfallhaftpflicht, Lohnsteuern und Sozialversicherung erforderlich werden. Der hierbei entstehende Verwaltungsaufwand ist beachtlich, sodass sich die Frage stellt, ob dies die interne Fremdvergabe rechtfertigt.